心理的瑕疵のある不動産は売却できない？売却への影響と告知義務とは？

不動産の売却で、心理的瑕疵はできれば買いたくないという心理が働き売却に大きな影響を与えます。
心理的瑕疵に限らず、どういった内容であるか告知義務の必要もあります。
ここでは心理的瑕疵とは何を指すのか、また売却への影響と告知義務についてご説明したいと思います。

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不動産の売却に関係する心理的瑕疵とは？

不動産の売却を検討中の方なら聞いたことがある「瑕疵」は、かしと読み、シロアリの被害や雨漏りなど住宅そのものの欠陥をさします。
瑕疵のなかでも、心理的瑕疵は売却したい不動産で事故があったり、近くに墓地があったりと外観に問題がなくても購入者が嫌煙しやすく心理手瑕疵物件は、事故物件ともいわれています。
そのため心理的瑕疵のある不動産は、目に見えない問題だからこそ、売却もしづらいのです。
また、瑕疵物件は購入者に対して告知義務があり、この告知を無視して売却をおこなうと売却後に責任を追求されて損害賠償を請求される恐れもあるため、正直に伝えることが大切です。

心理的瑕疵のある不動産が売却に与える影響とは？

心理的瑕疵は、不動産の売却で次のような影響を与えると考えられます。
売却金額への影響
心的瑕疵のある不動産の売却は、目に見えない瑕疵だからこそ購入するメリットがなければ成約にまで至らないケースが多くあります。
そのため、売却金額は相場より低く設定されるのが一般的です。
また、金額の設定は事故物件の内容によって異なるため慎重におこなう必要があります。
過去に事故や事件があった場合の金額
過去に自殺や他殺などの事故や事件があった不動産の場合、さらに相場よりも金額が低くなります。
自殺などの事故であれば3割程度、他殺など事件であれば5割程度低くなると考えておくと良いでしょう。

不動産の売却で心理的瑕疵の告知義務とは？

不動産の売却をおこなう場合、購入者に心理的瑕疵を告知する義務があります。
これは、不動産の売却で契約時におこなう重要事項説明に含まれていて、告知をおこなわないと「重要事項説明義務違反」に問われ、契約不適合責任に問われる可能性があります。
また、2021年に公示されたガイドラインによって告知義務は次のような場合に決められました。
告知義務がある心理的瑕疵は、他殺・自殺・事故死など原因が明らかでない場合で、老衰や病死などの自然死、日常生活での不慮の事故死などは告知義務に含まれておりません。
ただし、告知義務がないとされていた事故でも、発見がされ得るまでに時間があいた場合は告知義務の必要があります。
またいつまで告知する必要があるかというと、事故や事件の発生からの年数、購入者が転売をしたタイミングと一定期間が経過すれば告知する必要がなくなります。

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まとめ

心理的瑕疵のある不動産の売却は、一般的に相場より金額が低くなると考えられます。
また、すべての心理的瑕疵のある不動産で告知義務があるわけではありません。
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