不動産を売却する際に売主が気を付けるべきこととして『契約不適合責任』があります。
売買対象である不動産に隠れた瑕疵がある場合、売主が買主に対して責任を負うことを『瑕疵担保責任』と言います。
この『瑕疵担保責任』が令和２年より『契約不適合責任』に変わりました。
ここでは『契約不適合責任』とはどのようなものか、解説していきます。
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不動産売却における契約不適合責任とは？
不動産売却における契約不適合責任とは、2020年の法改正によって新たに制定された、契約の内容に適合しない場合に売主が責任を負うことです。
簡単に言うと、契約内容と異なるものを売却したときは、売主が債務不履行の責任を負うというのが契約不適合責任になります。
この場合、買主は売主に対して、下記の対応から選択して請求することが可能です。
- 損害賠償…損害賠償を請求する
- 契約解除…解約して代金を返還してもらう
- 追完請求…補修費や代替物件の請求
追完されない場合 ①代金の減額請求 ②催告解除
契約不適合責任は、不具合を知ってから1年以内と行使期限が定められています。
任意規定のため、契約書に特記すれば免責にしたり、期間を短く定めたりすることも可能です。
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不動産売却における契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い
以前は瑕疵担保責任という名称でしたが、瑕疵（かし）のように日常では使われない用語が多用されており、内容がわかりにくかったため、より理解されやすい内容・文言・請求内容へと変更されました。
買主が請求できる範囲は、瑕疵担保責任では契約解除と損害賠償の２つだったのに対し、契約不適合責任では追完請求、代金減額請求、催告解除、無催告解除、損害賠償請求の5つに増加しています。
瑕疵とは入居してからわかる不具合などの『隠れた瑕疵』のことを指し、これに対して責任を負うことになっていました。
ですが、契約不適合責任においては、契約内容が注視されるよう、わかりやすく変更されたのです。
不動産売却における契約不適合責任の注意点
売主の契約不適合責任についての注意点は、まず特約や容認事項をしっかり書くこと。
設備に関しては一切の責任を負わないようにすること。
どうしても不安な場合は、インスペクションなどを活用するようにしましょう。
不動産売却をスムーズにトラブルなく進めるためには契約不適合責任の正しい理解が必要になります。
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