不動産売却にかかる期間の目安
ここでの不動産売却の期間とは、売却を決めてから買主に引き渡しを行うまでを指します。
不動産売却にかかる期間の目安は、平均としてマンション、戸建てともに3か月～6か月程度と言われています。
土地の売却も同じくらいの期間を目安になりますが、土地の売却は古家がある状態での売却になると売却期間が長くなる傾向があります。
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不動産売却の流れ【前半】相場調査～媒介契約締結まで
まずは、不動産売却の一連の流れのうち、相場調査から媒介契約を結ぶまでを解説します。
大まかな相場と相談する不動産会社を調べる
まずは大まかな相場を調査しながら、不動産売却を依頼する不動産会社を下調べします。
同じエリアにある、似たような物件の売出価格を、不動産会社のホームページなどで調べましょう。
それと同時に、ホームページの印象から、売却を依頼する不動産会社の選定を進めます。
不動産会社の売却査定を受ける
相場調査中に選んだ、信頼できると思える不動産会社に不動産売却査定を依頼します。
不動産売却査定には、物件情報だけで大まかな査定額を出す「机上（きじょう）査定」と、実際に物件を見て正確な査定額を出す「訪問査定」があります。
不動産会社に相談すると同時に机上査定を依頼するのが一般的ですが、不動産を売却する際は訪問査定が必須です。
そのため、不動産を売却すると決めている方は初めから訪問査定を頼んでも問題ありません。
不動産会社と媒介契約を締結する
査定額に納得したら、不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約には、以下の3種類があります
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
それぞれの特徴をご紹介します。
一般媒介契約
3種類の媒介契約のなかで、もっとも縛りがゆるく、複数の不動産会社と媒介契約を結べるのが一般媒介契約です。
売主が自分で見つけた買主と、直接契約を結ぶのも自由です。
多数の不動産会社と契約することで幅広く集客できますが、レインズ（不動産流通標準情報システム）への登録義務はなく、売主に対する活動状況報告書の提出義務もないなどのデメリットもあります。
築浅や好立地など物件条件が良ければ熱心な売却活動が期待できますが、そうでなければ積極的に買主を探してもらえない可能性がある点には注意が必要です。
専任媒介契約
専任媒介契約では、1社としか契約を結べませんが、売主が自分で見つけた買主と直接売買契約を結ぶことは認められているのが特徴です。
レインズへは媒介契約を結んでから7日以内に登録する、売主に対する活動状況報告書の提出は2週間に1回以上おこなうなどの義務が課されています。
1社としか契約できないぶん、不動産会社の熱心な売却活動が期待できます。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約では、1社としか契約できないうえ、自分で見つけた買主と契約するときも不動産会社を通さなければならないとされています。
3種類の媒介契約のうち、もっとも縛りが厳しい契約方法ですが、そのぶんもっとも熱心な売却活動が期待できるのが特徴です。
レインズへの登録は売買契約締結から5日以内、活動状況報告書は1週間に1回以上の提出が義務づけられています。
不動産会社の活動状況を確認しながら二人三脚で売却活動をしたい方は、選任系の媒介契約を選ぶのがおすすめです。
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不動産売却の流れ【後半】売却活動～決済・引き渡しまで
不動産会社と媒介契約を結んだあと、不動産売却活動を開始して物件を引き渡すまでの流れを解説します。
不動産売却活動を開始する
不動産会社と媒介契約を締結したら、不動産売却活動を開始します。
訪問査定の査定額をもとに売出価格を決めますが、その際には「できるだけ高く売りたい」「多少値引いても早く売却したい」などの希望をきちんと伝えましょう。
まずは、不動産会社が所有している購入希望者のリストをあたります。
この時点で購入希望者が見つかると、不動産売却活動を早く終了することが可能です。
同時に不動産会社のホームページや店頭に物件情報を掲載し、広く購入希望者を探します。
状況に応じて、新聞広告やチラシを活用することもあります。
不動産の内覧に対応する
購入希望者が見つかったら、実際に物件を見に来る「内覧」がおこなわれます。
内覧時の印象は、購入希望者の購買意欲を大きく左右します。
念入りに掃除する、当日は点灯して部屋を明るく見せるなど、好印象を残す努力が必要です。
とくにキッチンや浴室、トイレなどの水回りは、入念に掃除しておくことをおすすめします。
多少の費用は発生しますが、水回りだけでもハウスクリーニングに入ってもらうと良いでしょう。
不動産売買契約を締結する
価格交渉を経て、購入希望者が購入の意思を固めたら、売買契約を締結します。
この時点で物件価格の5～20% の手付金を買主から受取り、不動産会社に仲介手数料の半額を支払うのが一般的です。
決済・引き渡しをおこなう
買主の住宅ローンの手続きが終了したら、残金を受け取り所有権移転登記を同日中におこない、物件を引き渡して不動産売却活動が終了します。
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不動産売却の一連の流れをスムーズに進めるために準備すべき書類
不動産売却をスムーズに進めるためには、必要になる書類をあらかじめ準備しておくのがおすすめです。
- 不動産会社に不動産売却を依頼する際に必要な書類
- 買主に不動産を引き渡すときに必要な書類
不動産会社に売却を依頼する際に必要な書類
不動産会社に不動産売却を依頼する際に、一般的に必要とされるのは以下のような書類です。
1. 登記簿謄本または登記事項証明書
2. 売買契約書
3. 物件購入時の重要事項説明書
4. 登記済権利証または登記識別情報
5. 固定資産税納税通知書、固定資産税評価証明書
6. 物件の図面
7. 設備の仕様書
上記に加え、土地や土地付き戸建てなら土地測量図や境界確認書、建築確認済証や検査済証が必要です。
マンションの場合には、管理規約や使用細則、マンション維持費関連書類などが求められます。
ほかにも建築設計図書や工事記録書、耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書などがあるなら提出しましょう。
なお、必要な書類は不動産会社によって異なる場合があるので、あらかじめ確認することをおすすめします。
また、書類を紛失したなどで手元にない場合も、まずは不動産会社に相談すると良いでしょう。
買主に不動産を引き渡すときに必要な書類
買主に不動産を引き渡すときには、以下のような書類が必要になるのが一般的です。
1. 本人確認書類
2. 印鑑証明書
ほかにも住民票や銀行振込先情報、ローン残高証明書や返済予定表などを求められることがあります。
直前に慌てることがないように、どのような書類が必要か、不動産会社に確認しておきましょう。
不動産売却の期間が長引く原因とは？
不動産売却が長引く場合、いくつかの原因が考えられます。
原因を知ることによって適切な対応をとることができるので、迅速な売却へ結びつけることができます。
不動産が売れない理由① 不動産売却価格
不動産が売れない理由でもっとも多いのが不動産の売却価格です。
不動産売却価格の設定は適切でしょうか？
不動産を高く売りたいと考えるのは誰もが同じです。
ですが、相場からかけ離れた高い売却価格になると、売れないどころか問い合わせすら来なくなります。
売主様の状況にもよりますが、時間が限られている状況での不動産売却は、相場価格より高く設定することはおすすめできません。
時間が限られている場合は相場価格のまま、または相場価格より多少安い金額での売り出しが早めに成約ができる売り出し価格になります。
逆に時間に余裕がある場合は相場価格より高めの設定で売り出しても問題はないでしょう。
注意が必要なのは、売却を急いでいないから、と言って相場からあまりにかけ離れた高い売却価格にすることです。
最近は誰でもインターネットなどで情報を収集できるため、買主様もある程度の相場は把握しているものです。
「売れなければ売却価格を下げればいいだけ」とお考えの方もいらっしゃると思いますが、値下げを繰り返している不動産は【売れ残り物件】と認識されてしまい、さらには「何か問題がある物件ではないか」という不安を与える恐れがあります。
また、不動産売却において、市場に出ている期間が長ければ長いほど売れにくくなると言われております。
最終的には相場価格よりも安い売却価格になってしまうこともありますのでお気を付けください。
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不動産が売れない理由② 不動産売却活動
不動産売却の依頼を受けた不動産会社はインターネット広告やチラシの配布、現地販売会などさまざまな方法で売却活動を行っていきます。
売却価格の設定が適正であるにも関わらず内覧がない、なかなか売れない、という場合はこの不動産売却活動に問題があることも考えられます。
インターネット広告やチラシはその物件の魅力をアピールできていますか？
売却したいターゲットを考えて作成されていますか？
インターネット広告やチラシなどで、どんなところをアピールしているかチェックしてみましょう。
不動産会社の担当者に売主様の不動産の魅力を伝え、しっかり発信してもらうのも必要なことです。
担当者とよく相談をして、対策を講じていきましょう。
もし担当者と積極的に意見を交わしていけるような関係ではない場合、不動産売却に支障が出ますので担当者を変えてもらう、または他社に依頼することも検討しましょう。
お家が売れない理由➂ 不動産の売却時期
不動産には売却しやすい時期があります。
特に一戸建ての売却やマンションの売却は、新居への需要が増える１月～３月に成約が増える傾向があります。
お子様の学校や、お仕事のご都合など新年度が始まる4月までに引っ越しをしたいという買主様が多くいらっしゃるからです。
一戸建ての売却やマンションの売却は、このタイミングが重要になります。
逆に１月～３月なのに売却が成立しない場合は他の原因を考える必要があります。
不動産が売れない理由④ その他
近隣に安くて同じような売却物件がある
物件の状態が良くない
立地が良くない
前面道路が狭い
不動産は高額で取引されることが多いため、売り出したからといって2、3日のうち売れるということは滅多にありません。
しかし売れない期間が長引くとマイナスなイメージがついてしまうため、長引くようであれば原因を追求し、改善案を考える必要があります。
売れない原因には時期や価格、立地条件などがあるので、あてはまるものはないか考えてみましょう。
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