仙台市のアパート売却のポイント
アパート経営の収益状況が思わしくない、老朽化したアパートを手放したい、相続したアパートの売却を検討している、など様々な理由で所有するアパートを売却したいと思っている方がいらっしゃると思います。
売却する際に適したタイミングやあらかじめ確認すべきことなどを知っておく必要があります。
今回はアパートを売却する際のポイントをいくつか紹介していきます。
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売却するタイミングを見極める
相場や金利の要因によって、プラスになるかマイナスになるかが左右されます。アパートの保有期間によって税金も変わるため、売却のタイミングは非常に大切です。
１．税率が変わるタイミング
アパートの売却による利益には譲渡所得という税金がかかります。譲渡所得税は所有期間によって税率が変わります。
5年以下の場合
短期譲渡所得として39.63%(所得税30%・復興特別所得税0.63%・住民税9％)
5年超の場合
長期譲渡所得として20.315%(所得税15%・復興特別所得税0.315%・住民税5％)
長期譲渡と短期譲渡では税金の負担が大きく異なります。5年を超えると税率が下がるため、譲渡所得だけで判断するなら、5年を超えるまで待つことをおすすめします。
2．アパートが高稼働なとき
空室が多いアパートは収益が低いと判断され、売れにくくなるため、満室が続いている時期に高値で売り出し始めるのも方法のひとつです。もし、すぐに購入希望者が現れれば利益を見込めやすいです。ただし、空室を埋めるために無理に家賃を下げると利回りが悪くなり収益性に影響するので注意が必要です。入居率を上げるにはリフォームやフリーレントの活用等の方法があります。ある程度のお金をかけてでも入居率を上げたほうがいい場合もあるでしょう。どのような状態で売却するべきかといった点も見極め最善の方法を選びましょう。
状態を確認して修繕しておく
修繕が必要な個所は最低限しておくことが重要です。
アパートの状態が悪いとそれだけマイナス要素が強くなり購入は敬遠されてしまいます。
ただし、修繕時の費用対効果をしっかり検討する必要があります。
クロスの張替え等は低コストで購入希望者にアピールできるのでできるだけ修繕しておくべきでしょう。
しかし、費用がかかってしまう大規模修繕等はアパートの売却の相場等を踏まえて慎重に判断する必要があります。
住宅ローンの残債の把握
アパートに購入時のローンが残っている場合、アパートを売却する際に得た金額から住宅ローンを完済しなければなりません。
場合にローンの残高が売却で得た利益を上回るときは、差額を自分の余剰資金から捻出し、完済する必要があります。
住宅ローンの有無は売却時の資金計画に大きな影響を与えるので住宅ローンの有無は必ず売却前に確認しておきましょう。
アパートを売却する際には、次の書類が必要になります。
- 登記済証（権利証）または登記識別情報
- 実印
- 印鑑証明書
- 固定資産税・都市計画税納税通知書
- 建築確認通知書・検査済証
- 測量図・建物図面・建築協定書など
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