これから不動産の売却を検討している方
不動産の売却活動には意外と時間がかかり、また、色々な手続きや準備が必要になります。
今回は不動産売却を検討中の方に、不動産会社に売却を依頼するまでの基礎知識をご説明致します。
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２種類の不動産売却方法
不動産を売却する方法には、大きく分けて「仲介での不動産売却」と「不動産買取」があります。それぞれの方法のメリット・デメリットを把握し、最適な売却方法を選びましょう。
不動産買取のメリット
・不動産売却がスムーズに進められる
不動産売却が短期間でスムーズに進められ、買主が不動産会社であるため不動産売却時の手続きなども簡略化できます。
・仲介手数料がかからない場合がある
不動産売却の依頼をしている不動産会社が直接購入する場合、仲介手数料はかかりません。
・近隣に知られずに売却できる
不動産会社が直接購入するため、広告など使わずに近隣に知られることなく不動産売却が可能です。
・契約不適合責任が免責される
仲介での不動産売却では、契約不適合責任を負うことで費用負担が発生してしまう可能性がありますが、不動産会社の買取であればこれが免責されます。
不動産買取のデメリット
仲介での不動産売却に比べて売却価格が安くなる
・不動産会社が買い取る場合、買い取ったお家をリフォームしたり、土地を整備したりして一般個人のお客様に販売します。
ここで利益を出すには、市場価格より安く購入しなければなりません。
・早く現金化したい方や、相続した不動産を早く処分したい方、近隣に知られずに売却したい方にはおすすめの方法です。
不動産売却活動の期間に余裕があるのであれば、「一定期間仲介で売却活動をしてみて、買い手が見つからないようなら買取を検討する」という方法も可能です。
仲介での不動産売却のメリット
仲介での不動産売却のメリットは高額での不動産売却の可能性が高い
・買取は、一般的に相場価格より２～３割安い価格での契約になります。
それに比べ、仲介での不動産売却は売却の時期によっては相場価格を上回る価格で売れることも少なくありません。
また、近隣に同じような物件がない場合や、なかなか売却物件が市場に出ないエリアも同様に高額での売却が期待できます。
広告を出したりする不動産売却活動、購入希望者様へのアピールも不動産会社が行いますので、その点も心強いかと思います。
仲介での不動産売却のデメリット
仲介での不動産売却のデメリットは、購入希望者様が現れるまでどれくらいの期間を要するのか不明な点です。
・「この売却価格で売れるのか、売れない場合は値下げをしなければならないのか」など、資金計画も難しくなります。
仲介で不動産を売却する場合は、相場価格をしっかり把握し、不動産会社とよく相談して売り出し価格を決める必要があります。
不動産売却の流れや売却期間を把握する
不動産を売却すると決めたら、不動産売却の流れと期間を把握しておきましょう。
あらかじめ流れと売却期間を把握しておくことでスケジュールを立てやすくなり、不動産売却をスムーズに進められます。不動産売却の流れと期間は売却方法によって異なります。
仲介売却の流れ
１．査定
２．媒介契約
３．販売活動
４．売買契約
５．決済（お引渡し）
ここでの不動産売却の期間とは、売却を決めてから買主に引き渡しを行うまでを指します。仲介での不動産売却にかかる期間の目安は、平均としてマンション、戸建てともに3か月～6か月程度と言われています。
土地の売却も同じくらいの期間を目安になりますが、土地の売却は古家がある状態での売却になると売却期間が長くなる傾向があります。
不動産買取の流れ
１．査定
２．売買契約
３．決済（お引渡し）
不動産買取の場合は不動産会社が物件を直接買い取るため、販売活動がなくなり、仲介よりも早く売却できます。売却するまでの期間の目安は1週間～1ヵ月程度です。
不動産売却で必要となる費用『仲介手数料』
不動産会社に支払う仲介手数料
不動産売却時、仲介を依頼して契約が成立した場合、仲介手数料を支払わないといけません。
仲介手数料は不動産仲介会社が自由に設定できますが、法律で定められた上限があります。上限は下記の式で計算可能です。
仲介手数料＝売却価格×3％＋6万円＋消費税
※売却価格が400万円以上の場合
不動産仲介会社に仲介を依頼しても、契約が成立しない場合は仲介手数料の支払いは不要です。
仲介手数料とは営業活動に対する成功報酬
不動産売却時、不動産会社と媒介契約を結ぶと、不動産会社は不動産を売却するためにさまざまな営業活動をおこないます。
購入希望者の物件見学に立ち会うのはよくご存じかと思いますが、インターネットに売却不動産の情報を掲載したり、新聞の折り込み広告、チラシのポスティングなども行います。
この活動の報酬が「仲介手数料」と言われるもので、不動産売買が成立した時に支払われる「成功報酬」です。
書類の取得や手続き、事務作業も含まれます
不動産売却時、不動産会社の仲介としての仕事は、売主と買主の間に立って両者の契約を成立させることです。
不動産売却の販売活動だけでなく、売却する不動産の書類の取得(謄本・公図など)、売主と買主の諸条件のすり合わせ、契約書類作成、不動産売買契約から決済(引渡し)までの事務手続きなどもおこないます。
これらの活動のすべてが仲介手数料に含まれます。
仲介手数料を支払うタイミング
上記で説明したように、仲介手数料は成功報酬ですので不動産の売買が成立するまでは支払う必要がありません。一般的には不動産売買契約時に半額を、決済時に残りの分を支払います。
また、不動産売買契約時に一括で全額支払うことも可能です。
ですが、決済までは各種事務手続きなどが残っているので、もし一括で支払うのでしたら決済時に一括で支払うことをおすすめします。
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仲介手数料の金額とは法律で定められた金額であり、割引はできないのでは？と考える方が多くいらっしゃるようですが、実はそうではありません。
法律で定められているのは上限であり、割引は可能なのです。
割り引かれた分を、引っ越し費用や新しい家具を購入する費用などに充てて頂ければ幸いでございます。
3種類の媒介契約の違い
不動産売却を依頼する際に、複数の不動産会社と媒介契約を締結するのか、１社の不動産会社と媒介契約するかの違い。
一般媒介契約 複数に依頼できる
専任媒介契約 １社にしか依頼できない
専属専任媒介契約 １社にしか依頼できない
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『一般媒介契約』のメリット・デメリット
一般媒介契約のメリット
不動産売却時の一般媒介契約のメリットは、複数の不動産会社と媒介契約締結が可能な事です。
多くの不動産会社が不動産売却活動を行うため、売りたい不動産を多くの方に見てもらうことができます。
一般媒介契約のデメリット
デメリットとしては不動産会社の報告義務が無いので、どのように不動産売却活動をしているのか状況を把握しにくいことがあげられます。
また、不動産を自社で売却できる保証がない為、不動産会社が積極的に動かなくなる可能性がある。
自社で売買契約できないと報酬が発生しないので広告費用をかけにくく、売り出し価格の設定を誤ると売れ残る可能性もあります。
『専任媒介契約』のメリット・デメリット
専任媒介契約のメリット
不動産売却時の専任媒介契約のメリットは、不動産会社からの不動産売却活動の報告義務があるので状況を把握しやすくなります。
また、広告費用をかけるなど、積極的な販売活動を行ってくれます。
専任媒介契約のデメリット
デメリットは１社のみに任せるため、その不動産会社の担当者が積極的に動いてくれないと売却時期が遅くなってしまいます。
また、他社との競争がない為、担当によっては手を抜く恐れがあります。
『専属専任媒介契約』のメリット・デメリット
専属専任媒介契約のメリット
不動産売却時の専属専任媒介契約のメリットは、不動産会社からの報告頻度が１番高く設定されているため、売主様が販売状況をしっかりと把握することができます。
また、専任媒介契約よりも広告費用をかけるなど、さらに積極的な不動産売却活動を期待できます。
専属専任媒介契約のデメリット
デメリットは、自分で買主を見つけても不動産会社を介さずに売却ができない点です。
また、専任媒介契約と同じように「不動産売却を依頼した不動産会社の担当者しだい」という点があります。
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