相続した空き家を売却！空き家売却の特例とは?

近年、全国的に空き家が増加しており、問題視されています。
それは仙台市も例外ではありません。

空き家問題を税制から解決するため、相続した空き家を売却したときに受けられる「空き家特例」が創設されました。
そこで、空き家特例とは何か、また特例が受けられる要件についてご紹介します。

まずは相続発生から不動産を売却するまでの流れを見ていきましょう。

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相続発生から不動産売却するまでの一連の流れ

「いつか」と思っていた相続が発生し、流れや手続きがわからぬまま手探りでおこなうと、大切な遺産を受け継ぐ相続なのに思うように進まないといった事態もあり得ます。
おおまかにでも必要な手続きの流れを知識として備えておくと、相続後の不動産売却まで安心して進められるでしょう。

相続した不動産の売却の流れ

①被相続人の死亡から7日以内
すぐにやるべきこととして、「死亡届」「火葬許可証」の提出が挙げられます。
死亡届は市区町村役場への提出し、市区町村役場で交付された火葬許可書は火葬時に火葬場に提出します。
また、すぐにおこなうべき流れとして、「遺言書」の有無についても確認しましょう。
有効となる遺言書があれば、遺言書にもとづいて相続を進める流れとなります。
②早期にとりかかりたいこと
遺言書が残されていないときには、「相続人の確認」が次の流れとなります。
相続人の権利をもつ方を明確にするためにも、全員の戸籍謄本を集めます。
また、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本も用意します。
遺言書がない場合の不動産相続では、ほかにも不動産の「登記事項証明書」や「固定資産評価証明書」など多数必要になります。
取り寄せに時間がかかるケースもあり、不備があれば相続の手続き自体が止ってしまうので、早めにとりかかるようにしましょう。
③遺産分割協議
遺言書がなく、相続人を確認して複数人いた場合には、「遺産分割協議」をおこなう流れとなります。
簡単にいうと、誰がどの遺産をどんな割合で相続するかを話し合う場です。
④売却までの流れ
その後、いよいよ具体的に相続した不動産の売却の流れと入ります。
まずは、相続した不動産の名義を相続人の名義となるよう「名義変更」の手続きをおこなって売却ができるようにします。
その後、査定と売却のステップへと進みます。
仙台市・仙台市近郊で、相続した不動産の査定や売却をご検討されている方は、エリア特性を活かした販売活動をおこなう弊社にご相談ください。

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相続した不動産を売却するためにもおさえたい「遺産分割協議」

遺産分割協議とは

遺産分割協議は、相続する権利をもつ相続人が集まって、どの財産をどのように分配していくかを話し合うというものです。
相続人の全員でおこなうものとされており、未成年の相続人に関しては代理人も参加します。
遺産分割協議をおこなう手順としては、「相続人の確定」「相続財産の確定」「財産目録を作成」「全員の同意を得る」という流れです。
それぞれの手続きをみていきましょう。
相続人の確定
遺産分割協議をはじめる準備段階として、まず「相続人が誰なのか」を明確にします。
相続人が1人でもかけている状態でおこなわれた遺産分割協議は無効となる点に注意しましょう。
もし、後に「相続人がほかにもいた」というような場合には、遺産分割協議自体をやり直す事態になります。
行方不明者がいる場合などは、とくに注意して確認、調査します。
調査の方法としては、被相続人の戸籍情報を追って確認していくのが良いでしょう。
相続財産の確定
相続人を明確にしていくのと同時に、「相続財産の確定」も進めます。
遺産分割の対象となる財産には、プラスのものとマイナスのものがあります。
たとえば、不動産や現金、車や貴金属といった動産などはプラスの財産です。
マイナスの財産とは、借金や住宅ローン、滞納している税金などをさします。
遺産分割協議でマイナスの財産の負担割合について話し合うことはできますが、債権者に対する主張はできません。
被相続人が作ったマイナスの相続財産については、相続人が法定相続分にそって負担することとなります。
財産目録を作成
財産目録とは、確定した相続財産を一覧化したものです。
作成は義務ではありませんが、あると相続手続きがスムーズに運ぶでしょう。
また、プラスもマイナスもあわせて総計を出すことで、どちらが多いかを把握するのにも役立ちます。
ここまでで準備が完了し、いよいよ遺産分割協議となります。
全員の同意を得る
相続人同士で遺産分割協議がスタートし、話し合いが成立するには全員の「同意」を得ることが基本です。
理想は相続人全員が集まることですが、そうもいかない場合もあります。
法要の場などを活用してある程度の協議を進め、相続人の了承を取付けておくことができれば、代表者が遺産分割協議書を作って署名と捺印を集めるという方法も可能です。

遺産分割の方法

不動産は、預貯金などのように現金で分割することができません。
しかし、遺産に不動産があっても分割することは可能です。
利用できる4つの遺産分割の方法をご紹介します。
現物分割
不動産の現物を分筆登記するなどして、そのまま分け合う方法です。
分筆のほかにも、相続人で土地部分と借地権でそれぞれ受け継ぎ、現物分割とするケースもあります。
共有分割
共有分割では不動産そのものを分割せずに、相続人たちが相続分にそって共有するというものです。
持ち分の権利を分割することになります。
しかし、先々で売却したいときなど、相続人全員の承諾が必要なるため、万が一、仲違いをしてしまうとデメリットに感じるかもしれません。
相続後の売却も視野にあるなら、避けるほうが無難でしょう。
代償分割
1人の相続人が遺産の不動産を取得し、その後、残る相続人にお金を支払うのが代償分割です。
仮に、1,000万円の土地を2人の相続人で代償分割をするという場合、1人が土地のすべてを取得し、残る1人の相続人に対して、土地を取得した方が500万円を支払います。
換価分割
換価分割は、不動産を売却してから、その代金を分割する方法です。
不動産の分割方法としては、もっともよく選ばれている方法です。
仙台市・仙台市近郊で換価分割をする場合にも、さまざまな売却に対応してきた弊社にご相談いただければ、適切にサポートいたします。

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相続した不動産を売却するときに気を付けたい注意点

最後に相続した不動産を売却するときに気をつけたい注意点を解説します。

忘れずに「相続登記」する

相続後、いざ不動産を売却しようとなったときに注意したいのが、相続登記を忘れずにおこなっているかという点です。
被相続人の名義のままなっていると、売却ができないばかりか、ほかの相続人が自分の持ち分を登記して売却してしまう可能性もあるからです。

売却せず放置した場合の注意点

相続した不動産を売却しないまま、放置し続けると、さまざまな注意点が出てきます。
建物が劣化し、資産価値が下がり、売却したくても買い手がみつからないといった場合もあります。
また放置していても、固定資産税などは毎年かかってくることから、使用しないのであれば早期に売却することがおすすめです。

土地を売却するときの注意点

土地を相続し売却する場合の注意点は、一度相続の手続きをするとあとからの変更が難しくなるという点です。
土地は価格が変動しやすいという側面もあります。
売却時にも注意が必要ですが、代償分割で公平に分割したと思っても、先々で土地が予想以上に値上がりし他の相続人から不満が出る可能性も考えられます。
相続人同士でしっかり話し合い、合意をとっておきましょう。

相続した空き家を売却したときに受けられる特例とは？

遺産や遺贈で取得した居住用の家屋または敷地などを売却する場合、「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」が受けられる可能性があります。
この制度は通称「空き家特例」と呼ばれ、一定の要件を満たした場合に不動産の譲渡所得の金額から最大3,000万円が控除されます。

3,000万円控除の概要と計算方法

通常、不動産を売却すると、その売却で得た利益に対して所得税がかかります。
空き家特例が適用された場合、この利益を相続人1人あたり、最大で3,000万円控除してもらえるのです。
3,000万円の控除が適用される場合、譲渡所得は以下の計算式で求めます。
譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費用－3,000万円
「譲渡所得税」を求める場合、上記の譲渡所得に以下の税率をかけて計算します。

• 不動産の所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」の場合：39.63％
• 不動産の所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」の場合：20.315%

3,000万円控除が適用され、さらに売却した年の1月1日時点で不動産の所有期間が10年を超えている場合、6,000万円までの部分は14.21％、6,000万円を超える部分は20.315％に軽減されます。

相続した空き家を売却したい方は確認を！「空き家特例」の要件

3,000万円の控除が受けられる空き家特例は、平成28年4月1日から令和5年12月31日までのあいだに、相続や遺贈で取得した居住用の空き家または敷地を売却した場合に受けられます。
そのほかに、以下の要件をすべて満たさなければなりません。

• 昭和56年5月31日以降に建築された、被相続人居住用家屋であること
• 家屋がマンションなどの区分所有建築物ではないこと
• 相続する直前に、被相続人以外の居住者がいないこと
• 空き家の売却価格が1億円以下であること

空き家特例を受ける際に必要な書類

相続した空き家を売却して3,000万円の控除を受ける場合、「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）」「登記事項証明書」「被相続人居住用家屋等確認書」「売買契約書の写し」などが必要です。
売却する空き家の建築日や区分は、「登記事項証明書」に記載されています。
また「売買契約書の写し」は、売却価格が1億円以下であることを証明するために必要な書類です。
なお、家屋を解体して売るかどうかによって、必要な書類が異なります。
それぞれの書類の取得方法や入手場所も確認しておきましょう。

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まとめ

相続した空き家の管理にお困りの方は、売却することで譲渡所得が最高3,000万円控除される「空き家特例」が適用される可能性があります。
仙台市で空き家の売却を検討されている方は、ぜひ弊社にご相談ください。
私たち「仙台不動産センター」は、仙台市を中心に仙台市近郊の不動産売却サポートをおこなっております。
弊社、仙台不動産センターのホームページより、24時間不動産査定依頼を受け付けていますので、ぜひご利用ください。

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