この記事のハイライト
●相続して不動産売却をするとかかる税金は「譲渡所得税」「印紙税」「登録免許税」
●不動産売却をしたら賢く活用したい特例や控除の制度がある
●特例や控除を利用するには不動産売却した翌年に「確定申告」が必要
相続で引き継いだ家に住むことができない場合、多くの方が「不動産売却」を考えます。
そして、不動産売却をすると気になるのは、まとまった金額を得ることでかかる所得税などの税金ではないでしょうか。
今回は、相続した不動産を売却するときに必要な税金の基礎知識や、損をしないために知っておきたい控除や特例について解説します。
仙台市や仙台市近郊で相続した不動産の売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。
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相続後の不動産売却でかかる「譲渡所得税」と「それ以外の税金」
不動産売却をすると「譲渡所得税」など複数の税金が関係してきますので、把握しておくことが大切です。
ここでは、譲渡所得税とそれ以外の税金について解説します
不動産売却後にかかる「譲渡所得税」
相続後に不動産売却をしてかかる税金の代表的なものに「譲渡所得税」があります。
譲渡所得税は、不動産売却で得られる「売却益（譲渡所得）」に対して課税される所得税です。
所得税のほかに、住民税と復興特別所得税をあわせて譲渡所得税と総称されることもあります。
復興特別所得税とは、東日本大震災の復興にあてられる税金で、2037年までの時限的な税目です。
相続後の不動産売却で生じる譲渡所得税は、不動産を所有していた期間で「税率」が変わってきます。
売却した年の1月1日時点での所有期間が5年以内なら「短期譲渡所得」という扱いになります。
その場合の譲渡所得税は「譲渡所得×税率39.63%」という計算式で割り出します。
税率39.63%は、所得税30％、復興特別所得税0.63％、住民税9％を合計したものです。
また、売却した年の1月1日時点での所有期間が5年超だと「長期譲渡所得」の扱いとなり、計算式は「譲渡所得×20.315％」となります。
この場合の税率20.315％の内訳は、所得税15％、復興特別所得税0.315％、住民税5％です。
なお、「譲渡所得」を求める計算式は、「譲渡収入金額-(取得費＋譲渡費用)」です。
譲渡所得は売却額ではなく、経費を差し引いた売却益であることを覚えておきましょう。
なお、譲渡所得を求めた時点でマイナスになった場合には、譲渡所得税は課税されません。
それ以外の税金
相続して不動産売却をすると、譲渡所得税以外にも、「印紙税」と「登録免許税」の納税が必要になってきます。
印紙税
不動産売却時にかかる印紙税は、売買契約書に対して課税されるもので、契約書に必要な分だけの印紙を貼って納税します。
印紙税額は、契約金額に応じて段階的に設定されています。
たとえば、契約金額が500万円超で1,000万円以下なら、印紙税は10,000円です。
1,000万円超で5,000万円以下なら20,000円、5,000万円超で1億円以下なら60,000円となります。
2022年3月31日までに作成されたものについては、印紙税の軽減措置が適用されて、必要になる印紙税額が引き下げられます。
登録免許税
所有権の移転登記や相続登記にかかるのが登録免許税で、価格の0.4～2.0%の税率となります。
抵当権の抹消登記には1筆1,000円かかります。
相続後の不動産売却で知っておきたい！譲渡所得税の控除と特例
相続後の不動産売却をする際に、知っておきたい控除や特例をご紹介します。
取得費加算の特例
取得費加算の特例についてご説明する前に、予備知識として、相続税の基礎控除をご紹介します。
相続後に発生する相続税には基礎控除額があり、「3,000万円+600万円×法定相続人の数」で計算できます。
たとえば遺産が6,000万円で法定相続人が2人であった場合、計算式は「3,000万円+600万円×2人」となり、相続税の基礎控除額4,200万円を差し引くことができます。
しかしこの例では、基礎控除額よりも遺産額のほうが大きいため相続税が生じます。
このような場合で、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに不動産売却をした場合に、「取得費加算の特例」を適用することができます。
課税対象である譲渡所得から、支払った相続税額を差し引くことができる特例のため、結果的に譲渡所得税を安くすることができます。
3,000万円特別控除
マイホームを売却した際の譲渡所得税に適用できるのが「3,000万円特別控除」で、譲渡所得から最大3,000万円が控除されます。
ここでいうマイホームとは、被相続人名義の住宅で、被相続人と売却をした相続人が同居していた住宅に限られます。
被相続人が一人暮らしをしていた建物や土地（空き家）を相続後に売却した場合の譲渡所得税にも、一定の要件をクリアすることで最大3,000万円の控除を受けることができます。
2つの3,000万円特別控除は併用できず、いずれかとなります。
10年超所有軽減税率の特例
相続後の不動産売却では、「10年超所有軽減税率の特例」も利用できます。
この特例では、10年以上所有していた不動産だと、譲渡所得にかかる所得税などの税率が低くできることが特徴です。
具体的には、譲渡所得が6,000万円以下の部分は税率が14.21％に、引き下げられます。
この税率には、所得税、復興特別所得税、住民税が含まれています。
6,000万円超の部分には税率20.315％が適用される仕組みです。
相続した不動産を売却するときは、これらの特例や控除を賢く活用することも鍵となってきますが、要件の確認やどれが併用できるかなど疑問もわくでしょう。
また、売却時には特例の活用とともに、どのような販売活動に取り組むかも肝となります。
仙台市・仙台市近郊で不動産売却をご検討中の方は、特例や販売活動への疑問など、地域の売却実績が豊富な弊社にお気軽におたずねください。
相続後に不動産売却して譲渡所得税を確定申告するときの基礎知識
特例や控除の適用前の金額で確認
会社員などの給与取得者の場合、毎年確定申告はしていないという方が多いでしょう。
一般的に、確定申告にかわり、会社が年末調整をおこなってくれているからです。
しかし、相続後の不動産売却をしたときには、売却益が生じると「確定申告」が必要になります。
このときに気を付けたいのが、特例や控除を適用する前の金額で、譲渡所得がプラスになるかを判断するという点です。
たとえば、特例を適用したあとは譲渡所得がマイナスになって納税が発生しない場合でも、特例の適用前にプラスなら確定申告をおこないます。
控除や特例を利用するときには、確定申告が必要であることを覚えておきましょう。
確定申告で必要な書類とは？
不動産売却後の確定申告に必要な書類は、適用したい制度によって書類の種類が変わってきます。
なかでも、3,000万円特別控除を受ける場合ではマイホームか空き家かで違いがあるので注意しましょう。
マイホームの特別控除を受ける場合は、基本的な書類に「譲渡所得の内訳書」を添えるだけで問題ありません。
空き家の場合には、さらに建物を取り壊して不動産売却するか、そのまま不動産売却するかでも確定申告の書類が異なります。
共通して準備するのが「譲渡所得の内訳書」「登記事項証明書」「被相続人居住用家屋等確認書」「売買契約書の写し」です。
建物を売却するケースでは、さらに「耐震基準適合証明書」または「建設住宅性能評価書」の写しを用意します。
確定申告はいつ？
相続して不動産売却し、譲渡所得税が発生するときや、特例を利用するときにおこなう確定申告は、例年、申告時期がきまっています。
売却した翌年の2月16日から3月15日の1か月間です。
税務署に赴いておこなうことも、インターネットで確定申告ができるシステム「e-Tax」を使って手続きすることも可能です。
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まとめ
相続した不動産を売却した際に発生する譲渡所得税は、一定の条件を満たすことで適用できる控除や特例を賢く使って節税をしましょう。
相続で得た大切な資産ですから、放置して資産価値を下げるよりも、売却を考えることは賢い選択のひとつといえるでしょう。
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